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物業服務公司、業主各執一詞,動用房屋專項維修資金“把關難”咋破?
2019-12-10 09:50:41來源:中國建設報    作者:高皓亮 閔尊濤

房屋維修專項資金是房屋的“救命錢”、“救急錢”,能否保證專項資金提取安全、使用順暢,關系到公眾的居住安全感與幸福感。近日,江西省南昌市一商貿城數百名業主圍繞513萬余元專項維修資金提取是否合法問題與物業服務公司發生糾紛。

200名業主實名反映自己遭冒名簽字有何憑證?資金代管機構為何一邊稱“提取手續齊全”,一邊稱“真實性無法證實”?商品房專項維修資金“把關難”的困局如何打破?

物業服務公司:提取經規定數量業主同意

2019年6月,商貿城業主們在預備提取專項維修資金時發現,早在5年前,該維修資金就已被物業服務公司提走了513萬余元。根據《住宅專項維修資金管理辦法》等相關規定,要提取資金必須經占建筑物總面積、總人數“雙2/3”以上業主簽名同意。更讓業主們驚訝的是,他們確實在南昌市住房資金管理中心見到了這份同意支取的簽名文件。

“這里面不少簽名都有問題,我們被冒名了!”業主代表一一指出簽名文件上的可疑之處:

——簽名有錯。抱著6本房產證的業主鄧洪琍,指著和房產證相對應店鋪編號后的簽名說,均非自己所簽,不僅把“琍”字錯寫為“俐”,名字后的電話號碼也是錯的。還有其他一些業主名字也被寫錯。

——簽名有假。業主洪守紅說,他本人在商貿城有多個店鋪,但文件上對應商鋪簽名卻是“任偉達”。同一材料上,還有的店鋪重復出現兩次,且前后簽名不一。以編號為K419、K420、K421、K422的4個店鋪為例,第一次出現時簽名為“周光輝”,第二次變成了“任偉達”。

——簽名中有已去世多年者。業主家屬萬麗珍反映,她的姐夫葛長銀已于2011年6月去世,但2013年12月提交給管理部門的簽字公示材料上編號K106店鋪后赫然寫著“葛長銀”的簽名。

截至目前,已至少有該簽名文件涉及的200名業主實名投訴商貿城物業服務公司提供業主簽名不實,聲明“房管局名單不是本人簽名”。但物業服務公司方面稱,提取資金行為經規定數量業主同意,符合相關程序。

核實:簽名細節記不清 監管真假不確定

簽名真偽之爭已持續數月,至今仍無定論。

據了解,南昌市住房資金管理中心是商貿城專項維修資金的代管機構。相關負責人表示,當時收到物業服務公司申請材料后,中心按規定要求物業服務公司對相關簽名材料進行了公示,并到現場進行了拍照取證。在材料公示的5個工作日內,中心未接到業主的投訴電話。此后,中心還隨機抽取了18戶業主進行電話回訪,他們均表示同意申請使用房屋維修基金。

對于簽名真實性問題,物業服務公司相關負責人表示,業主當時簽了名,材料也做了公示,但對簽名具體完成時間、系業主本人還是承租商戶簽名等細節問題,均已記不清。

“他在電話中說他是業主,我們也很難證實他的真實身份。”南昌市住房資金管理中心相關負責人無奈地說,當時的政策并未明確要求住房管理部門對業主進行電話回訪。因為無法證明真偽,當前辦理相關工作時他們會要求在材料上注明由“申請維修單位及業主委員會對公示照片、業主簽名的真實性和施工單位的工程質量承擔一切法律責任”。

中國政法大學法學院副院長張力稱,按照相關法律法規規定,相關管理機構應承擔為專項維修資金提取使用“把關”的法定職責,如出現“把關不實”情況,即便寫上所謂“責任自負”條款也不能推卸責任。他認為,更值得注意的是,如果當前一些把關制度本身缺乏把關能力,出現制度空轉,可能會直接影響專項維修資金安全,加深業主和物業服務公司之間的矛盾。

治理創新或成解決“把關難”突破口

多名專家表示,這樣的事件并不鮮見,房屋維修資金“把關難”問題由來已久。據統計,2014年至2018年間全國房屋專項維修基金糾紛案件數量逐年提高。當前雖然增設了關于應急情況下物業服務公司使用維修資金的簡易程序,但由此引發的矛盾沖突仍時有發生。

中央財經大學法學院教授陳華彬認為,當前一些制度對于確有資金使用需求的業主來說,流程復雜、操作難度大。而對于覬覦資金、心懷不軌者,又難以有效制約。“就像一把紙枷鎖,戴著麻煩,撕下反而容易,作用有限。”

專家認為,新技術手段或可為破解傳統審核方式效率低、成本高困境帶來可能。業內人士表示,在北京部分小區,業主表決使用管理住宅專項維修資金,原則上已不再使用紙質投票,而是通過業主輸入姓名和身份證號碼實名認證過的手機APP進行投票。

在深圳,業主則通過線上線下投票并行的方式來保證業主投票真實高效。在線上,業主通過“深圳市物業管理公眾服務”微信公眾號,填寫業主真實信息,進行人臉識別并綁定房屋小區后,使用投票決策功能進行投票。在線下,業主委員會和物業管理處公開放置封閉式投票箱,以便業主投遞紙質票。考慮到部分業主年齡較大,投票可能存在困難,工作人員還將上門講解投票內容和操作方法,協助業主行使表決權。一般由街道辦派駐的工作站、居民委員會、業主委員會、管理處及業主代表共同進行開箱驗票、計票,保證投票的真實性、公開性和合法性。

專家建議,強化技術保障手段的同時可參照部分地方將審核制改為備案制的做法,適當簡化維修資金的使用程序,既保障資金安全,又讓“沉睡”的資金切實發揮作用。



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