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老樓加裝電梯不妨引入特別犧牲補償金制度
2019-06-10 10:16:37來源:中國建設報    作者:吳睿鶇

根據相關規定,老樓加裝電梯需要本單元所有業主同意,否則工程無法進行。近日,某小區業主就遇到這個難題。一樓業主擔心施工造成房屋貶值,不同意簽字,除非鄰居給出100萬元的“簽字費”。

據相關媒體調查,超過七成的受訪人群認為,安裝電梯需要所有業主同意;超過六成的受訪人群認為,應該給予一樓業主適當補償。

筆者并不贊同老樓加裝電梯需要本單元所有業主同意。

《物權法》規定:改建、重建建筑物及其附屬設施,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。也就是說,依據現行法律,老樓加裝電梯的前提條件是需要取得大多數業主的同意,而不是所有人都必須同意。

而超六成的受訪者認同應該給一樓業主適當補償,這項調查結論,有必要深入研究與探討。

近年來,老舊小區加裝電梯遇阻的新聞屢見不鮮,而阻礙加裝電梯的一般都是住在較低樓層的住戶,這些低層住戶往往索要高額補償,導致老舊小區加裝電梯的事情被長期擱置。

盡管輿論普遍對“一戶反對全樓擱置”持反對意見,但也很有必要聆聽這些低層住戶反對加裝電梯的理由。

一則,一樓出進不需電梯,而且電梯會產生噪音,還會影響采光、通風等,將使生活品質下降。

二則,加裝電梯后,高層由于上下樓方便了,房屋升值明顯,而低層升值空間減少,甚至價格縮水。

在一些國家,類似鄰里不動產利益沖突等問題有完善的法律作為依據。

譬如德國的“特別犧牲補償金制度”,該制度認為,相鄰關系中不動產所有權受限制的一方付出了私法上的“強制犧牲”,為了補償,法律要求相鄰關系中一方當事人向另一方當事人支付補償金。在具體賠償方面,也有可具操作性的實施細則與具體標準。

在我國,盡管《民法通則》中規定:不動產的相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。但由于沒有具體實施細則作為支撐,可操作性不強,很難應用到具體法律實踐中。

2018年政府工作報告中提出:有序推進“城中村”、老舊小區改造,完善配套設施,鼓勵有條件的加裝電梯。今年的政府工作報告的表述為:支持加裝電梯。顯然,這意味著老樓加裝電梯已變成了重要的民生工程。

所謂“支持加裝電梯”,筆者認為,最大的“支持”應當是法律支持。

筆者建議,不妨借鑒國外特別犧牲補償金制度,來充實我國的法律。比如修訂《民法通則》,增加業主共同委托一家第三方機構出具加建電梯導致低層住戶受損評估報告,并在報告基礎上進行補償協商等條款,從而計算出各利益方都能接受的犧牲補償金,促使老樓加裝電梯不再難。




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