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多家上市房企受“拷問” 監管邏輯聚焦發展質量
2019-05-28 11:26:48來源:中國建設報    作者:陳月芹

上市房企頻受監管部門問詢,正成為防范化解行業風險的一道“防火墻”。隨著2018年年報季落下帷幕,不少上市房企交出亮眼的業績報表。與此同時,監管部門近期也頻頻發出問詢函,為房企年報“卸妝”,一探數據背后的虛實。

5月20日,繼新城控股16問、泰禾集團19問之后,金科股份收到監管部門問詢函。據不完全統計,目前已有金科股份、新城控股、泰禾集團、光明地產、陽光股份、珠江實業、萬通地產、紅星美凱龍等逾十家上市房地產公司收到交易所年報事后審核問詢函,內容涉及公司負債、流動性、盈利能力等多方面。

年報季后,交易所對上市房企年報進行問詢是常規動作,但有觀點認為今年這一動作較為頻繁。對此,協縱策略管理集團創始人黃立沖對《中國建設報·中國房地產》表示,監管機構此舉的出發點在于更加關注監控房地產風險,防止房地產公司過度舉債,確保行業穩定健康發展。

盈利能力的可持續性受關注

梳理今年以來各大房企收到的問詢函可以發現,盈利能力的可持續性、負債、存貨減值、資金往來等賬面上的常見問題是監管部門關注的重要方向。

5月20日,深交所向金科地產集團股份有限公司(以下簡稱“金科股份”)發出年報問詢函。針對該公司2018年年報中,凈利潤較營收增幅相差懸殊、經營現金流量金額大幅增加、是否存在短期償債風險及相應應對措施等提出質疑,并要求公司披露資金受限情況、近兩年審議通過的財務資助實施情況以及公司董事、監事、高級管理人員與公司房地產跟投計劃的情況等。

企業年報顯示,2018年,金科股份實現簽約銷售金額1188億元,同比增長81%,首次突破千億元規模,其中營收412.33億元,相比上期增加18.63%;實現歸屬于母公司凈利潤38.85億元,相比上期增加93.85%,凈利潤增幅遠超營收增幅。對此,監管部門要求金科股份說明凈利潤和毛利率增幅較大的原因。

由企業2018年年報可以看出,2018年,金科股份的土地儲備增加,新增土地儲備主要位于一二線城市。而近兩年來,金科股份重倉的一二線城市面臨嚴厲的調控政策。在限價等政策不放松的背景下,公司毛利率是否能維持一定水平仍是疑問。此外,在年報中,公司財務費用相比2017年出現大幅下降,從4.72億元降至0.5億元。利息費用與2017年基本持平,分別是5.59億元和5.43億元。但是,利息收入卻激增至5.37億元,相比2017年的1.23億元有大幅增長。對此,監管部門要求金科股份解釋相關財務費用的影響過程及其合理性。

除了金科股份,光明房地產集團股份有限公司(以下簡稱“光明地產”)的盈利能力引起監管部門關注。企業年報顯示,光明地產2018年營收204.94億元,同比下降1.53%;歸母凈利潤14.18億元,同比下降27.17%,增速較上一年下降119.72個百分點,其中公司向關聯方出售麗水路商業地產,實現歸母凈利潤4.11億元。同時,公司2018年簽約金額244.59億元,同比增長3.37%,增速較上一年下降21.67個百分點。

5月11日,上交所向光明地產發出問詢函,要求光明地產說明重組業績承諾期后,房地產業務業績顯著下滑、銷售增速放緩的原因,并結合2018年公司營收和歸母凈利潤中的關聯交易比例、交易定價和交易目的等,充分評估公司房地產業務的開發能力及業務發展的可持續性,還要求公司披露改善房地產業務業績下滑情況的具體措施。

光明地產在回復問詢時稱,公司項目主要位于長三角和中西部省會中心城市,也即處于政府嚴格調控的城市。由于城市限購政策,再加上限價、限貸政策,項目限售價遠低于市場價,有些城市甚至低于成本價,公司不得已采用策略性持有以等待更好的銷售時機,以便真正實現效益最大化目標。同時,部分城市限制網簽備案速度,已明確購房需求的客戶無法正式簽訂預售合同,造成公司的銷售無法及時實現。未來,公司將采取堅持銷售龍頭、強化成本管控、加強運營管控、拓寬融資渠道等措施,改善房地產業務業績下滑情況。

資金杠桿與規模擴張如何平衡

有分析人士認為,當融資渠道逼仄、政策持續高壓、面臨傳統盈利困境時,作為資金密集型行業,房企不得不加杠桿進行規模擴張以搶占市場話語權,這加劇了房地產的不穩定“因子”,其資金鏈越發引起監管部門關注。監管部門的問詢釋放了對高杠桿運營房企嚴苛管理的信號。從房企近年拿地成本、市場變化也可見,未來房企仍要平衡好資金杠桿與規模擴張的問題。

根據企業年報,金科股份去年期末資產負債率83.63%,處于同行業較高水平;速動比率0.38,同比下降0.06個百分點;一年內到期的有息負債600.90億元,同比增長54.46%;貨幣資金期末余額298.52億元。同時,公司存貨周轉率由0.31降至0.23、流動比率由1.71降至1.55、速動比率由0.44降至 0.38。對此,監管部門要求金科股份結合在售項目回款情況、金融機構授信額度等量化分析,說明公司是否存在短期償債風險及相應的應對措施。

截至2018年12月31日,金科股份短期借款期末余額31.96億元,一年內到期的非流動負債期末余額244.43億元,貨幣資金期末余額298.52億元。監管部門在問詢函中表示,公司財務費用對公司經營業績影響重大,要求金科股份解釋公司存在大規模債務且負擔高額融資成本時,維持較高貨幣資金余額的原因及其合理性。

中誠信證評出具的評級報告指出,金科股份債務規模上升較快,杠桿比例仍處于較高水平。截至2018年年末,公司總債務848.16億元,同比增長24.57%,凈負債率145.54%。同期末,公司短期債務302.99億元,占總債務比例35.72%,貨幣資金對短期債務不能完全覆蓋,面臨一定再融資壓力。

5月8日,泰禾集團收到了深交所發出的問詢函。全文涉及現金流、回款情況、償債能力、銷售額、存貨高企、自持商業出租率低、改變房地產用途、關聯交易等19個問題。深交所的第一問,直指泰禾集團的償債能力。

企業年報顯示,2018年度,泰禾集團經營活動產生的現金流量凈額139.31億元,期末現金及現金等價物余額115.58億元;公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額574.28億元,貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26。同時,公司存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。

數據顯示,2018年,根據證監會行業分類,在135家A股房地產業上市公司中,存貨規模突破千億元的公司有15家,泰禾集團是其中之一,當期存貨1735.28億元,占公司資產總額的71.37%,主要為土地和房屋。得益于前幾年的大量拿地,自2013年以來,泰禾集團的存貨規模名列前茅,在135家A股房地產業上市公司中,存貨穩定活躍在前20名,2016年進入前10名,2018年上升至第6名。

根據泰禾集團公布的信息,在債務結構方面,截至2018年年底,集團短期借款占比12%,而一年內到期的非流動負債占比高達30%。在問詢函中,監管部門要求泰禾集團結合開發項目回款情況、融資能力等,說明公司相關資金安排,分析說明公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。但在5月15日晚間,泰禾集團發布公告稱,將延遲回復,且沒有公布具體回復時間。

值得注意的是,有分析認為,由于年報結轉具有滯后性,2018年年報結轉的數據反映的是兩年前的情況。綜合多家房企近期表現,2019年房企新拍出的高價地塊,未來仍然存在入市難題。同策研究院首席分析師張宏偉分析認為,目前房企激進拿地,可能會重新導致企業償債壓力的增加,從而增加運營風險。

Wind數據顯示,今年以來,全國100個大中城市土地供應面積9153.57萬平方米,成交總價合計9617.37億元,創近5年來同期新高。4月以來,不少大中型房企積極拿地。其中,熱點城市土地對房企吸引力較強,比如杭州出現多家房企以最高限價拿地的情況。有業內人士指出,房企此時想抓住拿地窗口期擴張,同時也要平衡高負債。

問詢增多背后 監管邏輯更加明確

除了企業年報數據,股市異常波動也在監管部門強管控的視線之內。此輪問詢中,針對在轉型過程中存在的股東集中減持、同業競爭以及不規范信息披露帶動股價波動情況,多家企業被點名。

“目前房企收到問詢函的頻率明顯增加,說明很多房企當前粉飾財務數據的現象非常多,這或是為了降低負債以及改善利潤等數據。不過很顯然,類似做法在后續將面臨嚴格監管,房企在此類領域需要謹慎。”易居房地產研究院總監嚴躍進認為,問詢增多背后表明監管邏輯更加明確。

在5月10日被上交所對重組標的業績、存貨減值、盈利能力的可持續性及資金往來這四大問題進行問詢后,光明地產發布了股東上海農工商綠化有限公司(以下簡稱“農工商綠化”)違規減持公司股份及致歉的公告。據悉,農工商綠化為光明地產控股股東光明食品(集團)有限公司(以下簡稱“光明集團”)的一致行動人。

黃立沖表示,在第一季度出現小幅回暖情況下,外資減少,內資較少流入房地產板塊,而且在當前投融資收緊的背景下,股東減持透露出了對后市的不樂觀態度,是投資者的“應激反應”。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示,上市公司的實際控制人或大股東違規出售或增持股票,會直接損害中小投資者的利益,進而影響資本市場的公正性與可持續發展,同樣也是市場監督的重點之一。

5月13日,*ST康達爾收到關于同業競爭問題的問詢函。公開資料顯示,京基集團在2018年11月正式收購*ST康達爾,并在2019年3月宣布擬收購陽光股份大股東所持股份,成為陽光股份實際控制人。對此,監管部門要求其結合公司及京基集團、陽光股份的主營業務情況,說明京基集團如何完成收購陽光股份、三方是否存在同業競爭的情況。

*ST康達爾在回復函中表示,公司雖然與京基集團、陽光股份在房地產銷售上,存在同業競爭或潛在同業競爭情形,但因陽光股份主營業務以投資性房地產出租與資產管理為主,已逐步退出房地產開發業務,且現有房地產開發銷售收入為銷售住宅、商住等開發庫存銷售,近幾年來沒有開發新的樓盤,其與公司和京基集團之間不產生實質性競爭,不對上市公司構成重大不利影響。同時,雖然京基集團與*ST康達爾存在相同、相似業務。不過,京基集團在要約收購之時已作出了關于避免同業競爭的承諾。

58安居客首席分析師張波表示,如果存在同業競爭,則無法保證按完全競爭的市場環境來平等競爭,這會有利于大股東,但對中小股東來說是不公平的。他也補充道:“對同業競爭的問詢是保證上市公司獨立經營與可持續發展的必要條件,也是上市公司監管的重點之一。”

對于今年A股上市房企收問詢函有所增多的現象,張波認為,這一現象應分兩個層面看。一是今年交易所發出的問詢函比例較往年比例有所提高,二是由于部分房企年報本身在利潤率、負債率以及現金流等重要指標方面存在較大變化,尤其是影響財務指標的銷售業績、償債能力、關聯交易、投資性房地產項目在計量方面存在一些變化,這也需要其在公開市場上對投資者有一些更為清晰的說明。

與此同時,監管部門的監管邏輯更加清晰。5月11日,證監會主席易會滿在中國上市公司協會2019年年會上表示,上市公司和大股東必須牢牢守住“四條底線”:一是不披露虛假信息,二是不從事內幕交易,三是不操縱股票價格,四是不損害上市公司利益。對于問題嚴重、拒不整改或整改不力的,證監會將綜合運用監管措施、行政處罰、市場禁入、刑事移送等手段,追究公司特別是大股東,上市公司董事、監事及高級管理人員,實際控制人的責任。

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